Покупка на недвижими имоти и строителство
____________________________________________________________________________
Какво е нужно да знаем при покупка на недвижим имот:
____________________________________________________________________________
  • Когато се извършват сделки с недвижими имоти, често възникват 2 основни въпроса: за риска и за разходите при такава сделка. В общия случай би трябвало да стане така, че колкото по-големи са разноските, толкова повече да намалява риска, който обикновено е по-изразен за купувача, отколкото за продавача. За физическите и юридически лица е ясно, че да закупят апартамент, офис или парцел не е същото, както да закупят автомобил. И докато продавачът има единствената грижа за това да си получи продажната цена на имота по сметката в своята банка, купувачът има доста повече работа.

Разноските при покупко-продажба на недвижим имот:

  • За съжаление, гражданския оборот в България е такъв, че често сделката с недвижим имот се съпътства от разноски, всяка от които сам по себе си е поносима, но взети в съвкупност, тези разходи неимоверно натоварват страните. Затова, този въпрос би следвало да бъде поставен още в процеса на преговорите, тъй като обичайно тези разноски са за сметка на купувача. Много купувачи търсят имоти чрез посреднически агенции или т.нар. брокери на недвижими имоти. Тези агенции обикновено получават от страните по сделката комисионни в размер между 3 и 6 процента от цената й. На практика, в немалко случаи се получава така, че посредническите разноски, заедно с нотариалните такси, адвокатските хонорари и общинските налози, правят осъществяването на сделката невъзможно.
  • Друга особеност е факта, че купувачите много често се доверяват на опита на брокерите, които обаче нямат нито задължение, нито интерес да защитават интересите на страната, а по-скоро играят и за двете страни. По същият начин стои и въпроса с нотариусите: нотариусът само формално комплектова и преглежда документите, като неговата основна задача е да установи волята на страните и тяхното съгласие. Затова той прочита на глас нотариалния акт и удостоверява самоличността на лицата, които подписват договора. Работата на нотариуса не е да изследва историята на имота, нито да преценява определени рискове, свързани със сделката. Съществуват множество състояния, които биха могли да се окажат риск, като в настоящото изложение ще дадем само един популярен пример, за да стане ясно на читателя какви сложни хипо
  • тези предлага гражданския оборот: Съгласно нашия закон собственикът на недвижим имот няма право чрез дарение да накърнява запазената част на своите бъдещи наследници. На прост език, това означава, че ако майката дари на едното си дете единствения си апартамент, който представлява цялото й имушество, а на другите две деца не даде нищо, другите две деца могат да атакуват тази сделка. И ако някой добросъвестен купувач е закупил имота от първото дете, в един момент може да се окаже въвлечен в съдебен процес. В последните години множество реални продажби бяха изповядани като дарения, тъй като при продажбата купувачът е длъжен да заплати 2.5% общински данък, което липсва при дарението. Така бе заложена една бомба със закъснител. Съществуват десетки други хипотези и състояния, които представляват риск за купувача и които има реална опасност той да не успее да прецени поради липса на информация.
Как адвокатът би могъл да помогне за намаляване на риска и на разходите по сделката едновременно:
  • Нашият съвет е да се свържете с адвокат веднага след като се спрете на определна обява - още преди да се обадите на телефона в обявата. Няма значение кой адвокат - може да не сме ние. Над 90% от адвокатите, а дори и юристите, които не са адвокати, биха могли да помогнат. Клиентите следва да имат предвид, че огромната част от брокерските фирми печелят не от консултантски услуги, а от невъзможността н
  • а купувача и продавача да се свържат един с друг. Агенциите за недвижими имоти наблюдават пазара и обявяват всичко, което е на него като много често нелоялно копират снимки и информация за имотите едни от други. Така мрежата е пълна с едни и същи обяви, на които стоят различни телефони. Решаващото е на чий точно телефон ще се обади бъдещия собственик. Едва когато имат обаждане от потенциалния купувач, брокерите намират продавача (свързват се сами с него или го намират чрез друга агенция) и организират оглед като преди огледа не пропускат да подпишат договор с купувача. Купувачът няма задръжки да подпише, тъй като той все още не е наясно дали ще хареса имота, а и дължи комисионна само при осъществена сделка. Когато хареса имота обаче, и реши да го закупи, се оказва че между продавач и купувач стоят посредници с немалки комисионни. Когато към това се прибавят нотариалните такси и общинския данък, се оказва че дори при най-успешния пазарлък с продавача, купувачът е неспособен да намали размера на сумата, която следва да даде за да стане собственик. Разбираемо е, че при това положение, в основния случай бюджетът на купувача вече не позволява ползването на адвокатски услуги. Така, сделката минава без адвокат и се поемат рискове, които биха могли да бъдат избегнати чрез извършване на определени действия в процеса на преговорите преди изповядване на сделката.
  • Адвокатите имат техническа възможност и достъп до базите данни на имотния регистър и могат да локализират определен имот и по този начин да установят връзка със собственика. По този начин се избягват огромните брокерски комисионни.
  • Това е възможно в над 50% от случаите, като по този начин, между цената, която купувача има готовност да плати и тази, за която продавача е склонен да продаде имота, често остава една 6-процентна буферна зона, в рамките на която страните успешно успяват да се договорят. В същото време, нашата адвокатска комисионна е в размер на 2.5 %, платими при сключване на договора.
В допълнение, ние предлагаме:
  • Правно обслужване и изготвяне на писмени становища, относно сделки с недвижими имоти в Република България;
  • Представителство при преговори с трети лица, фирми, консултантски агенции, подготовка на договорната документация, представителство пред нотариуси за сключване на сделки с недвижими имоти, намиращи се на територията на  Р.  България;
  • Консултации, относно структурата и хода на сделката, както и оказване на професионална юридическа помощ чрез изготвяне на ефективни комплексни проверки при придобиване на предприятия, в които са включени недвижими имоти, наследства и др. обекти на гражданското право, включващи недвижима собственост в България;
  • Правно обслужване при решаване на проблеми при съсобственост и етажна собственост, суперфиция, учредено право на ползване, подобрения, приращения и др. вещноправни конструкции;
  • Проверка на документи и проверка на имоти за тежести, искови молби и други пороци;
  • Изготвяне на предварителни договори и проекти за нотариални актове;
  • Консултации относно строежите и необходимите изисквания за тях,   както  и за спазване на процедурите при извършване на строежите на   територията на Република България;
  • Изготвяне на договори за строителство, възлагане, проектиране и    строителен     надзор;
  • Правно обслужване за вписване на обстоятелства /възбрани,  ипотеки,   искови молби/ по партидите на недвижими имоти в Република България;
  • Регистрация и правно обслужване на жилищно-строителни кооперации в   Република България;
  • Консултации и изготвяне на писмени становища по повод реституция и реституционни въпроси;
  • Съдействие за издаване на скици, данъчни оценки и др. необходими документи, свързани с недвижимости.
  • Правно обслужване при промяна на предназначението на недвижими имоти,  както и писмени и устни консултации във връзка с регулацията;
  • Помощ при оценката на бъдещите сделки с недвижими имоти в България по отношение на съответствието им с българското законодателство.